2021-04-23 第204回国会 衆議院 国土交通委員会 第14号
○和田政府参考人 昨年度御審議いただきまして、来年度の施行に向けて今準備を進めておりますマンション管理適正化法、これに基づくマンションの管理計画認定制度、これは、長期優良住宅という、ある意味優良なところだけでなくて、全てのマンションに関係するわけですが、マンションの適正な管理を推進するために、修繕の内容や資金計画、そして管理組合の運営状況、ここがこの後の長期優良住宅と違うんですが、修繕積立金等の管理組合
○和田政府参考人 昨年度御審議いただきまして、来年度の施行に向けて今準備を進めておりますマンション管理適正化法、これに基づくマンションの管理計画認定制度、これは、長期優良住宅という、ある意味優良なところだけでなくて、全てのマンションに関係するわけですが、マンションの適正な管理を推進するために、修繕の内容や資金計画、そして管理組合の運営状況、ここがこの後の長期優良住宅と違うんですが、修繕積立金等の管理組合
○眞鍋政府参考人 修繕積立金の計画、これは、長期修繕計画について二十五年以上の計画を持ち修繕積立金の額を設定しているマンションの割合、これを調査したところ、平成三十年には約五四％となっているところでございました。 政府としては、住生活基本計画に位置づけられた目標の中で、これを令和七年度に七〇％に引き上げようということで、さまざまな施策を講じているところでございます。
○眞鍋政府参考人 修繕積立金についてのお尋ね、お答えしてまいります。 平成三十年度のマンション総合調査によりますと、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の額が不足しているというふうにお答えになった管理組合の割合は三四・八％、約三五％となってございます。中でも、約一五・五％の管理組合では、計画上の積立金に対して二割以上不足しているという回答がございました。
これは、特に右側の円グラフを見ていただきますと、修繕積立金の積立状況でございますが、不明が三一％、十分に積立てが行っておられない割合が三三、大体それぞれ三分の一ずつですが、三分の一しか十分な修繕積立金を持っていない。こういう環境も含めて、このマンションの建て替えが進むということに関してはある意味では焼け石に水かなと、この法律では。
こうしたマンションでは、管理組合の役員の担い手が不足する、管理組合の総会の運営そのものが困難になるというような運営面での課題がまず発生いたしまして、これにより大規模修繕や建て替えなどに必要な管理組合の決議ができないとか、維持修繕に必要な修繕積立金を確保できないというような維持管理面での課題が増加してくるというふうに承知してございます。
管理計画の具体的な認定基準につきましては、今後、国土交通省令などで定めることにしてございますが、例えば長期の修繕計画を策定していること、これに基づく適切な修繕積立金が設定されていること、管理組合の総会などが適切に開催されていることなどを現在想定しているところでございます。
一方で、そうしたマンションにおきましては、区分所有者の高齢化、空き家化、賃貸化の進行等に伴いまして管理組合を運営する担い手の不足や修繕積立金の不足等によりまして、今後の適切な維持管理が懸念されるマンションもあると認識をしております。
タワーマンションの中には、月々の修繕積立金が最初は非常に低く抑えられていて、年々ふえていくものもあると聞いています。また、タワーマンションの所有者も、投資目的や節税目的、外国人富裕層など多岐にわたります。二十年、三十年たって修理、建てかえを検討する際に、本当に住民の合意形成ができるのかという不安もあります。
次に、二点目の修繕費用の確保につきましては、平成二十三年にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを整備し、修繕積立金の額の目安を示し、修繕費用の計画的な積み立てを推進しております。 特に、超高層マンションは、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となり、共用部分の占める割合も高いため、より多くの修繕積立金を用意しておく必要があることから、修繕積立金の目安を特別に示させていただいております。
安心して住み続けられるためにも、修繕積立金の範囲内でできる耐震改修等、現実的な対策を取るべきであると指摘し、反対討論を終わります。
ここの管理組合は、耐震改修の検討に当たり、基本的な方向性として鉄骨筋交い工法、あのバッテンのやつですね、これはもう見た目が悪いからやらない、もう一つは修繕積立金の範囲内でやると、こういうことを基本的に条件に挙げまして、その結果として鋼板パネル耐震壁というのを採用するということになったと。私、それも見てまいりました。 住民の皆さんは、当然、建築の素人であります。
安心して住み続けられるためにも、修繕積立金の範囲内でできる耐震改修等、現実的な対策をとるべきであります。 以上で反対討論を終わります。
こう書いていまして、さらに、建てかえの課題として資金困難を挙げ、「資金面で無理せず、建物の修繕積立金の範囲内で耐震補強してはどうか。」「行政は一〇〇％の耐震を求めるが、たとえ六〇％や七〇％であっても、弱点を見つけ補強を重ねていけばいい」と提案している京滋マンション管理対策協議会の谷垣千秋代表幹事の話を紹介しています。
修繕積立金の管理運用状況につきましても、経年による変化を踏まえた調査は実施しておりませんが、平成二十五年度マンション総合調査によれば、修繕積立金の管理運用といたしましては、銀行の普通預金が七九・六％、約八割と最も多く、次いで銀行の定期預金が六五・二％、銀行の決済性預金が二二・九％、住宅金融支援機構のマンションすまい・る債が二一・二％となっております。
また、修繕積立金も積み立てていただいているとは思いますが、古いマンションはなかなか必ずしもというところがございまして、そうすると、合意する前提としてお金どうするんだということもクリアをしていかなければいけない。 大体こんなところが一番大きな要因かなというふうに思っております。
したがって、例えば管理組合とか自治会という組織に対して、ある種の主体性というか、あるいは法人格というか、そういうものを、それに類似するようなものを付与していって、迅速に災害の際に意思決定ができるような仕組みを考えていく、あるいは、マンション政策そのものとして、マンションに住んでいる人というのは、修繕積立金とかあるいは管理費とか、戸建てに住んでいる方々が負担する必要のない費用を内輪のものとはいえ負担している
また、修繕積立金については、平成二十二年二月の委員の御質問を受け、昨年四月にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを作成させていただき、不動産業界団体宛てに通知したところであり、その普及を図ってまいりたいと考えております。 今後も、マンション住民など消費者からの申し立てに対してはよく耳を傾け、所管法令に基づき、厳正かつ適切に対応してまいる所存であります。
二〇一〇年の私の質問に対しては、分譲マンションの修繕積立金について、宅建業法上、三十五条の重要事項説明で、修繕積立金の額を記載した管理規約の案を示すことがルール化されている、こういう御答弁がありました。つまり、修繕積立金が幾らかということを管理規約の案に入れないと重要事項説明義務の違反になりますよ、こういうことだと思います。
まさに先生も御指摘のように、国会における御審議を踏まえまして、国交省におきましても平成二十三年四月に、マンション購入の予定者に対して、修繕積立金に関する基本的な知識でございますとか、修繕積立金の額の目安のガイドラインを作成したわけでございます。
もちろん、この制度だけでは上限五十二万円ですからお金が足りませんので、それぞれ積み立てておられる修繕積立金も自分たちもお金も出して、それで直そうと思って計画を立てたところ、仙台市が厚労省に確認したら、もう大変冷たくこの制度はマンションの共有部分には使えないという回答をいたしまして、仙台市もまさかそんな、こんな大震災で木で鼻をくくったような回答が来るとは思っていなくて大変びっくりをしたということと、マンション
今修繕積立金も一生懸命ためて、そして補っていっているわけだ。それを簡単に自立しているなんて言われない。 そして今、武道館の予算は五百万円増やしたと。だけれども、減らしたのばっかりで、指導者の養成というところだけ増やしているんです。それはなぜか。平成二十二年、武道が中学で必修化されるでしょう。本来だったら国がしないといけないところを武道館がやっている。その予算をちょっと増やして増えましたと。
先ほど申し上げましたように、計画的なマンションの維持管理を行っていくためには、適切な修繕積立金というものが積み立てられなければなりません。しかしながら、実際、売買の時点において、その金額自体が適切でなかったりというようなことが多々発生していると認識しております。
○柿澤委員 まさにこれから触れようとしていた修繕積立金のお話をしていただきました。 マンションにおける長期修繕計画ということについては、先ほど御紹介をした社会資本整備審議会の答申の中では平成十五年度のマンション総合調査というのを紹介しておりますが、マンションの管理組合の八三％が長期修繕計画を作成している。
もちろん、この修繕積立金の額の見直しということもしていかなければならないということも、このガイドラインの中ではお示しさせていただいております。宅建業者あるいは管理組合、管理会社に対して、今後も普及活動をしていかなければならないと思っております。
管理組合、今お話ありましたように修繕積立金も必ずしも潤沢ではございませんので、その見通しが立たない中で再生推進の予算を確保するというのもまた難しい。また、専門家としてマンション管理士あるいは管理会社といった、再生の初動期を支援する人なり組織というのもあろうかと思いますけれども、この再生に向けた初動期を支援する仕組みが現状どうなっているのか、国土交通省の方からお聞きしたいと思います。
こういった徴収できない状況が続きますと、例えば修繕積立金が不足したまま修繕時期を迎えるということが発生する場合があるわけでございまして、こうなってきますと、一時金の徴収とか、あと必然的に他の区分所有者の負担が増加をしてしまうと。
このため、平成十八年九月に決定されました住生活基本計画、この中でも、二十五年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲マンション管理組合の割合を、平成十五年は二〇％でございますが、これを平成二十七年に五〇％に引き上げる、こういった計画を立てまして、同計画に基づきまして各種の施策を講じようとしているところでございます。
このような問題につきましては、国土交通省としましても取り組むべき重要な課題と認識しておりまして、例えば、昨年九月に閣議決定された住生活基本計画の中で、こういった管理を長期的にきちんとやっていくという視点から、その目標の一つとしまして、二十五年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲マンションの管理組合の率、今二〇％でございますけれども、こういったものを何とか十年後には五〇％まで引き上げていきたい
まず、分譲マンション管理組合の財産でございます管理費や修繕積立金等の金銭を保全するために、信託の持つ倒産隔離機能を活用することが考えられるわけでございます。 例えば、管理費等が管理業者の口座へ一時管理されたとき、その間に管理業者が倒産した場合といったトラブルがあるわけでございますが、組合財産が信託財産とされておれば、きちっと保全されるということになるわけでございます。
このマンションすまい・る債は、管理組合が、マンションの共用部分の修繕工事に必要な修繕積立金の運用先として、公庫の債券を定期的に購入する、これによって修繕積立金を計画的に、安全に積み立てるということを支援するものでございます。 公庫におきましては、この制度がきちんと活用されるように、管理組合に対していろいろなＰＲ活動も行っております。
その一つが、この委員会でも当然問題になっております住宅金融公庫、これが今度は独法に移行するわけでございますが、マンションの修繕積立金、これをいわゆるすまい・る債という形で引き受け、証券化支援事業等も含めて、従来からやってきたわけでございます。口数が大体九万件に対して応募数が八万八千ですから、ほぼ口数に近い申し込みが今あるわけでございます。
マンションの財産保全については、従来から、一定の期間マンションの管理業者の名義の口座に修繕積立金等を入れて、いわゆる収納代行方式、こういう形をとり、そして保証契約を締結しなきゃならないということをこの法律で義務づけてきているわけであります。
二年前、ペイオフ解禁の議論をしたときに一つ話題になりましたのが、公金預金とかマンションの管理組合の修繕積立金、これは一千万円ずつ分散するわけにはいかぬね、どうするんだろうということと、それから、特に中小企業の決済ですね、決済がペイオフによって滞るということになると経済活動に重大な支障があるということで大分議論をしまして、決済性預金の保護という新しい対策を講じたわけでございますけれども、現在、その決済性預金